マイホームを購入するとき、多くの人が利用するのが「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。

この制度は、住宅ローンを組んで家を買った人の所得税や住民税が軽くなるという、とてもお得な制度です。

ただ、「仕組みが難しい」「自分が対象になるかわからない」という声も多いので、

この記事では2025年（令和7年）時点の制度内容をわかりやすく具体的に解説します。

■ 住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、
住宅ローンを利用して住宅を取得または増改築した場合に、年末時点のローン残高に応じて、所得税や住民税の一部が戻ってくる制度です。

たとえば、年末の住宅ローン残高が3,000万円あった場合、控除率が0.7％なら…

3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円

→ この21万円が、支払った税金から「控除（戻ってくる）」されます。

つまり、毎年最大21万円分の税金が減るということです。

■ 控除の対象期間と上限額

2025年時点の住宅ローン控除は、原則として以下のようになっています（新築住宅の場合）。

※中古住宅や増改築の場合は別の基準があります。

つまり、環境性能が高い住宅ほど「控除が長く」「限度額も大きい」仕組みです。
国が省エネ住宅を推進しているため、高性能住宅ほどお得になります。

■ 住宅ローン控除を受けられる条件

では、誰でも受けられるのか？というと、いくつか条件があります。
主な要件は以下の通りです。

【主な条件】

1. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

2. 自分が住むための住宅であること（投資用・賃貸用は不可）

3. 住宅の床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可）

4. 住宅の引渡しまたは完成から6か月以内に居住を開始していること

5. 合計所得金額が2,000万円以下であること

6. 中古住宅の場合は一定の耐震基準を満たしていること

特に注意したいのが、「自分が住む住宅」であるという点です。
たとえば、親名義で購入して自分が住む場合や、セカンドハウスとして使う場合などは対象外になることがあります。

■ 控除のしくみを図でイメージ

年末のローン残高 × 0.7％ ＝ 控除額（最大21万円など）

支払う所得税や住民税から、この控除額が差し引かれる！
→ 結果的に税金が戻ってくる（または少なくなる）

たとえば、

• 年末のローン残高：3,000万円

• 控除率：0.7％
  → 控除額：21万円

所得税が15万円しかなかった場合、残りの6万円分は住民税から控除されます。

■ 控除を受ける方法（手続き）

● 1年目は「確定申告」が必要　※条件を満たせばマイナンバーｗｅｂでの手続きも可能

住宅ローン控除を受けるには、最初の1年目だけ確定申告を行います。
その際に必要なのは以下の書類です。

• 住宅ローンの残高証明書（銀行から送付）

• 住民票の写し

• 登記事項証明書

• 売買契約書または請負契約書の写し

• 源泉徴収票

確定申告をすると、3月頃に還付金が振り込まれます。

● 2年目以降は「年末調整」でOK！

会社員などの給与所得者は、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。
必要なのは、税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から届く「残高証明書」です。

これを会社に提出するだけで、自動的に税金が減額されます。

■ 控除額のイメージシミュレーション

ここで、具体的な例を見てみましょう。

つまり、1年目に約24万円の税金が戻るということになります。
これが10〜13年間続くため、トータルで200万円以上の減税になるケースも珍しくありません。

■ 住宅ローン控除の注意点

制度を上手に活用するには、いくつかの注意が必要です。

● ① 繰り上げ返済で10年未満になるとNG

ローンの返済期間が10年未満になると、控除の対象外になります。
早く返したい気持ちは分かりますが、10年間は維持することが大切です。

● ② 共働き夫婦の場合の「ペアローン」

夫婦でペアローンを組む場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
ただし、登記持分とローンの割合を一致させる必要があります。

● ③ 中古住宅は築年数の条件に注意

中古住宅の場合は、耐震性を満たしている必要があります。
具体的には、木造なら「築20年以内」、耐火建築物なら「築25年以内」が目安です。
ただし、耐震基準適合証明書があれば、築年数を超えていても対象になります。

■ 控除額が減った？理由と背景

かつて（2021年以前）は、控除率が1.0％でしたが、現在は0.7％に引き下げられています。
これは、近年の超低金利が背景にあります。

昔は金利が高く、年間の利息が多かったため、1％控除でも「実質的に公平」でした。
しかし、いまは金利が0.5％前後の時代。
「利息よりも控除額のほうが多い」という逆転現象が起きていたため、制度が見直されました。

■ 住民税の控除もある

所得税で控除しきれなかった分は、住民税からも差し引かれます。
住民税での控除上限は「13.65万円」まで。
これもかなり大きな節税効果になります。

■ 控除を最大限活かすポイント

住宅ローン控除を最大限に活かすには、以下のポイントが重要です。

1. 年末残高をできるだけ多く維持する
   　→ 控除額は「残高×0.7％」なので、初期繰上げ返済は控えめに。

2. 省エネ性能の高い住宅を選ぶ
   　→ 控除期間・限度額が優遇される。

3. 夫婦でペアローンを検討する
   　→ 世帯全体で控除額を倍増できる場合がある。

4. 確定申告を忘れない
   　→ 1年目の申請漏れは「もったいない」！

■ よくある質問（Q&A）

Q1. 中古マンションでも使える？
→ はい。ただし、耐震基準を満たしている必要があります。

Q2. リフォームでも控除対象？
→ 省エネ改修や増築、バリアフリー改修など、一定条件を満たす場合に対象になります。

Q3. 途中で転勤したらどうなる？
→ 原則として、居住していない期間は控除対象外です。ただし、単身赴任などで家族が住み続けていれば対象になります。

■ まとめ：住宅ローン控除は使わないと損！

住宅ローン控除は、家を買った人が必ずチェックすべき制度です。
最大で200万円以上の減税になるケースもあり、家計への影響は非常に大きいです。

• 控除率：0.7％

• 期間：最大13年間

• 条件：返済期間10年以上、自分が住む家

という3点を押さえておけばOK。
これから家を買う方はもちろん、すでに購入している方も確定申告や年末調整でしっかり申請しましょう。

ポイントまとめ

✅ 年末残高 × 0.7％ が控除額
✅ 新築13年・中古10年が目安
✅ 確定申告は初年度だけ
✅ 省エネ住宅は控除額アップ
✅ 共働きならペアローンで倍お得

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